广州立体停车场投资最快三年回本 但产权、审批、标准等阻碍民资进入
在小区停车位价格跟车辆月保价格普遍看涨的背景下，记 者采访发现，不少民间资本对参与停车场建设跃跃欲试，政府部门也已经为立体停车场建设开了口子，但是广州出现雷声大雨点小的情况。是什么原因在阻碍民间资 本建设更多的停车场呢？立体停车场能否解决停车难题呢？记者展开了调查……
文/ 广州日报记者 刘幸
前景好：
立体停车位回报率是住宅20倍
目前，广州汽车保有量已经突破250万辆，同时，广州市停车场行业协会公布的数据显示，广州市注册在册的停车位数量仅有66万个，其中住宅配套停车泊位35 万个，商业配套停车泊位17万个。广州市汽车服务业协会副秘书长郭俊荣介绍说，这1:4至1:5之间的悬殊比例，导致停车场的稀缺性。广州市停车场行业协 会新闻发言人潘国璠表示，未来广州停车位价格上涨幅度或比较大，越秀区某小区停车位过去9年从5万元涨至45万元，每年增加100%；而月保价格也将上 涨，只是不会激烈上涨。
停车位奇缺，导致立体停车场成为很多商业办公场所的选择。在临江大道一高档的商业办公物业，记者周四上午在 地下车库见到了立体停车场。负责人浦先生告诉记者，该立体停车场建设于2003年，当时申请很困难，审批就走了很长时间，投入才数百万元，但是给整栋楼多 配置了165个车位。相比非立体式，车位从320个增加至485个。去年，为了能放置大型SUV，立体停车位经过改造，但是也能停放472辆车，相当于增 加50%的车位。
以去年的统计显示，停车收费总额达到2000万元，每个车位月保价格在1500元，扣除维护成本1000元，净赚500元左右，计算下来，整个立体停车场的年利润率在20%~30%之间，能在3~4年左右就回本。
“相比住宅出租回报率40年、商业出租回报率10年，建设立体停车场具有很大的优势，因此很多资本都跃跃欲试。”浦先生称。
市政协委员刘满潮在广州两会的时候也告诉本报记者，以他自己的实验为例，广州在现有停车场上加建立体停车架，成本不会高。如100个车位，加个立体停车架，形成上下两层的话，扩充至150个车位不成问题，但是利润可观，大有可为。
话你知：停车场，并非想建就能建
清华大学建筑学院教授文国玮表示，在市场准入方面，新规指出，企业和个人均可申请投资建设公共停车场，原则上不对泊位数量做下限要求。鼓励企事业单位、居民小区及个人利用自有土地、地上地下空间建设停车场，允许对外开放并取得相应收益。
文国玮认为，个人建设停车场并不是随意建设，仍需要规划部门批准。“个人建设的停车场对城市道路是否有交通干扰，这些都要等到评定以后才能确定是否可以建。 中心区要严格控制个人申请，企业也一样，应由规划统一部署，不能简单说谁来做，尤其在历史文化街区里不主张建设停车设施。根据规划布局建设，根据实际情况 安排。”
停车场建设用地方面，意见指出要加强公共用地保障，“各地做好用地保障，中心城区功能搬迁等腾出的土地应规划一定比例预留 用于停车设施建设；符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地；不符合《划拨用地目录》、同一地块上只有一个意向用地者的，可以协议出让方式供地。”
专家说：可给予20年以上特殊产权
广州市汽车服务业协会副秘书长郭俊荣介绍说，受政府相关部门邀请，该机构去年底曾经就如何增加停车场建设给出了意见。郭俊荣就建议，对各类符合建筑消防交通 安全的加建停车场/位，都应给予一种特殊的产权身份，鼓励民间资本的投入。这种产权身份在一定的条件下可以转让交易的，而且产权周期要有一定的长度，以 20年以上为宜。
建议对于单个停车位建设的尺寸大小制定最低标准，避免只图车位数量，而忽视了停车过程的合理性和安全性等问题。当时，还建议设置价格上限，不能高于同一地段的泊位停车费水平，但可不设下限，由停车场经营者依法自主制定。
针对支付环节可能出现的问题，该协会建议符合规定新增的停车场设置电子付款的设备，如羊城通等，以规范服务收费。政府部门则应该简化停车场建设的有关申请审批程序，适度降低建设标准的准入门槛。
拦路虎1：用地性质如何？
刘满潮表示，政府部门应该鼓励开发商建设立体停车场，并纳入小区配套范畴，甚至给予产权，这样开发商就有动力去建设立体停车场。
但现在广州发展更多的停车场偏偏卡在用地性质上，什么场地能建设停车场？能否建设临时性质的停车场，这些都还没有明确。浦先生指着珠江新城某块未建设的空地 给记者说，这块空地很长时间没有建设，若相关部门能批准，哪怕只有5年的使用期，在3~4年回本的情况下，都会有人投资。
拦路虎2：产权能否保障？
当下，除去立体停车场，即使是地面上的实体停车位，广州都存在三种产权可能性，一种是没有产权的小区公共用地，一种是业主或者开发商自有产权，第三种是地下防空洞那种有限产权的。刘满潮称，广州立体停车场没有发展起来，与这些停车场不能确权有关系。
只要是有产权的东西，哪怕是临时产权，广州的停车场、立体停车场都能够快速发展起来。浦先生告诉记者，有产权就有保障能融资，从而吸引社会各种资金参与进来。
拦路虎3：配套标准怎样？
浦先生考察过重庆、国外的立体停车场，他发现国外的立体停车场多种多样，但建设已经标准化。而广州建设立体停车场尚没有标准化，这也阻碍了其发展。比如停车 场今后是否要配备新的充电桩应对新能源车的发展？立体停车场是否要为残障人士建设无障碍停车位？个人投资停车场，税收该怎么确定标准？这些在国外都有标 准，值得我们参考。